Location courte durée : ce que dit la réglementation en 2026
La loi du 19 novembre 2024, dite « Le Meur », a durci le cadre des meublés de tourisme, et 2026 est l'année où ses mesures s'appliquent pleinement. La courte durée est désormais une activité autorisée ou non, logement par logement. Voici l'état des règles au 17 octobre 2026, avec les sources, et les trois questions à poser à la mairie avant d'acheter.
L'enregistrement, généralisé en 2026
Jusqu'ici obligatoire seulement dans les communes qui l'avaient instauré, le numéro d'enregistrement devient obligatoire dans toutes les communes à compter de la mise en service du téléservice national, prévue au quatrième trimestre 2026 selon la fiche Service-Public du 27 juillet 2026. La démarche se fait en ligne et le numéro doit figurer sur l'annonce. La loi avait fixé le 20 mai 2026 comme date butoir ; pendant la transition, la mairie reste le guichet. Des amendes allant jusqu'à 10 000 € sont annoncées par plusieurs sources, sans que nous ayons pu le vérifier dans un texte officiel.
Le changement d'usage et les quotas
Dans les communes qui l'ont instauré, louer un logement entier en courte durée hors résidence principale exige une autorisation de changement d'usage, parfois avec compensation (transformer en logement une surface équivalente). La loi Le Meur permet aussi aux communes de fixer des quotas de meublés de tourisme par quartier et de définir des zones réservées aux résidences principales dans leur plan local d'urbanisme. Ces outils sont à la main de chaque commune : ils existent dans certaines villes et pas dans d'autres.
Résidence principale : 120 nuits, parfois 90
Louer sa résidence principale en courte durée reste possible sans changement d'usage, dans la limite de 120 nuits par an, que la commune peut abaisser à 90. Les plateformes bloquent en général les réservations au-delà du plafond applicable.
La copropriété peut dire non
Le règlement de copropriété peut interdire la location de courte durée, notamment par une clause d'habitation bourgeoise. Depuis la loi Le Meur, l'assemblée générale peut aussi l'interdire à la majorité des deux tiers dans les immeubles dont le règlement comporte une telle clause. Avant d'acheter pour cet usage : lire le règlement et les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale.
Le DPE minimal
Dans les communes à changement d'usage, un nouveau meublé de tourisme doit afficher un DPE entre A et E ; à partir de 2034, tous devront être classés A à D. Les sources consultées divergent sur les paliers intermédiaires : lisez le texte consolidé avant d'acheter un logement classé E ou F pour cet usage. Les résidences principales sont exclues de cette exigence. Pour mémoire, en location longue durée, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025 (nouveaux baux), F à partir du 1er janvier 2028, E à partir du 1er janvier 2034.
Taxe de séjour, fiscalité, assurance
Taxe de séjour : due par le voyageur, collectée par l'hébergeur (ou la plateforme quand elle encaisse) et reversée à la commune ou à l'intercommunalité, qui fixe le tarif et le calendrier. Aucune source nationale détaillant les tarifs 2026 n'a été trouvée : renseignez-vous auprès de votre commune.
Fiscalité : depuis les revenus 2025, le micro-BIC des meublés de tourisme non classés est ramené à 30 % d'abattement jusqu'à 15 000 € de recettes ; les meublés classés conservent 50 % jusqu'à 77 700 € ; au-delà ou sur option, le régime réel avec amortissement. Un plafond relevé en 2026 pour les classés est évoqué : à vérifier au moment de déclarer. Le classement du meublé (étoiles) devient donc un sujet fiscal autant que commercial.
Assurance : prévenez votre assureur propriétaire non occupant du mode de location ; certains contrats excluent la courte durée.
Ce que cela change pour un investisseur
La courte durée est une activité autorisée ou non, logement par logement. Avant d'acheter, obtenez par écrit de la mairie trois réponses :
- Faut-il un changement d'usage, et avec quelle compensation ?
- Y a-t-il un quota ou une zone réservée aux résidences principales ?
- Quelle classe de DPE est exigée pour un nouveau meublé de tourisme ?
Conservez ces pièces avec les démarches du projet. Dans l'exemple fictif du guide, la courte durée affiche le cash-flow le plus élevé des trois scénarios, mais avec des charges triplées (conciergerie 15 à 25 %, plateforme 3 à 15 %, énergie, linge, consommables), une gestion quotidienne, une saisonnalité, et un taux d'occupation (62 %) à tester sur les annonces concurrentes avant d'y croire. Un cadre qui se resserre chaque année est aussi un risque à inscrire dans le calcul.
Sources citées dans le guide du Cockpit Projet Immobilier, consultées le 17 octobre 2026 : service-public.gouv.fr (actualité « Meublés de tourisme », fiche du 27 juillet 2026) ; agn-avocats.fr (« Loi Le Meur et meublés de tourisme : enregistrement mai 2026 ») ; optimhome.com (« Location meublée touristique 2026 : ce que change la loi Le Meur ») ; guesty.com (« DPE et location saisonnière ») ; gererseul.com (« Numéro d'enregistrement d'un meublé de tourisme »). Plusieurs points dépendent de votre commune : vérifiez-les en mairie et dans le texte consolidé sur Légifrance.
Questions fréquentes
- Un numéro d'enregistrement suffit-il pour louer en courte durée ?
- Non. Il atteste la déclaration, pas l'autorisation. Dans une commune à changement d'usage, l'autorisation est une démarche distincte, et la copropriété peut interdire l'activité indépendamment de la mairie.
- La location courte durée d'une chambre chez soi est-elle concernée ?
- La location d'une partie de sa résidence principale relève de règles plus souples que celle d'un logement entier, mais la déclaration en mairie peut rester due. Vérifiez auprès de votre commune.
- Que risque-t-on à louer sans autorisation ?
- Les sources évoquent des amendes civiles et administratives, et les plateformes retirent les annonces sans numéro valide. Les montants exacts dépendent du texte consolidé et de la commune : à vérifier avant de s'engager.
Repères pédagogiques, datés et sourcés. Ils ne remplacent pas l'avis de votre notaire, de votre banque, de votre expert-comptable ou de votre mairie, et ne constituent pas un conseil financier, fiscal ou juridique personnalisé.